空き家の実家をどうする？

長女：「母が亡くなってから、すっかり気力がなくなった父。一人暮らしが難しくなったので、父の家は空き家にし、私たち夫婦と同居することになりました。

 

いずれ、父に介護が必要になったとき、その費用に充てるため、実家を売却することになるだろうと思っています。」

 

えっ！？ちょっと待って！！「父に介護が必要になったとき、実家を売却する」ことはできないかも知れませんよ！！

介護が必要となった、つまり、判断力が低下して自分で自分のことができない状態のときに、“自分の家を売る”という契約をするのは、本人ではできません。

 

では、どうするか。

判断力が無くなってから家を売るには、「成年後見制度」を利用します。家庭裁判所に申し立てて後見人を選んでもらいます。後見人が本人（この場合は父）の財産を管理します。そのうえで家の売却が必要だと後見人が判断すれば、売却をします。

売却後も本人（父）が亡くなるまでずっと、後見人が財産を管理し、家庭裁判所の監督が行われ、報告書の提出などを行わなければなりません。

また、後見人や後見監督人に専門職（弁護士・司法書士等）が選任された場合には、その費用がかかります（月額数万円）。費用は本人が亡くなるまでずっと、かかります。

 

何か良い方法はないのでしょうか？

今のうちにもらっておく？それは「贈与」。贈与税がかかります。贈与税は高いです。特例（相続時精算制度：贈与税を相続税で精算するもの）を利用すれば、そのときには贈与税を支払わないで済む可能性もあります。しかし、登録免許税、不動産取得税は支払わなければなりません。そして贈与してもらった実家を売却すれば、譲渡所得税を支払わなくてはなりません。

 

もっと良い方法はないのでしょうか？

 

実は、あります！「家族信託」です！

父が元気で、判断力がしっかりしている今のうちに、実家の管理や処分を託してもらっておくのです。家族信託を利用すれば、長女（受託者）は、父のために（信託目的）、父の家（信託財産）を管理・処分することができます。

信託に関する税金は、登録免許税のみ。それも税率は贈与（２％）よりも低い（０.４％）です。

贈与税や不動産取得税はかかりません。

その後、長女が受託者として父の家を売却した場合、父が売却したものとして、要件を満たせば譲渡所得税の特例が受けられます。

ですから、「家族信託」をお勧めします。